Punya rumah sendiri memang jadi impian banyak orang. Masalahnya, harga rumah yang terus menjadi pertimbangan membuat membeli hunian secara tunai bukan perkara mudah, terutama bagi mereka yang baru pertama kali ingin punya rumah.
Salah satu pilihan yang bisa digunakan adalah Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Melalui KPR, pembeli memperoleh pembiayaan dari bank untuk membeli rumah, kemudian mengembalikannya melalui cicilan dalam jangka waktu tertentu.
Tapi jangan sampai hanya siap menerima kunci, sementara belum siap dengan cicilannya. Sebelum mengajukan KPR, ada beberapa hal yang perlu dipahami agar keputusan membeli rumah tidak malah membuat keuangan ikut megap-megap.
Apa Itu KPR?
Melansir laman Kementerian Keuangan RI, KPR merupakan fasilitas pembiayaan dari bank untuk membeli rumah.
Bank akan membiayai sebagian atau seluruh nilai rumah sesuai ketentuan kredit, kemudian pembeli membayarnya kembali melalui cicilan.
Besarnya cicilan dipengaruhi oleh harga rumah, jumlah pinjaman, suku bunga, dan lama tenor. Karena itu, calon pembeli sebaiknya menghitung kemampuan finansial sebelum menentukan harga rumah yang ingin dibeli.
Siapkan Uang Berapa?
Salah satu anggapan yang sering muncul adalah pembeli harus selalu menyiapkan uang muka 20-30 persen dari harga rumah. Padahal, besaran uang muka tidak sesederhana itu.
Pada 2026, Bank Indonesia mempertahankan rasio Loan to Value (LTV) kredit properti paling tinggi 100 persen hingga 31 Desember 2026.
Untuk bank yang memenuhi persyaratan tertentu, rasio tersebut memungkinkan pembiayaan mencapai maksimal 100 persen dari nilai properti sesuai ketentuan. (Bank Indonesia)
Namun, bukan berarti semua bank pasti memberikan KPR tanpa uang muka. Keputusan kredit tetap berada pada kebijakan masing-masing bank dan mempertimbangkan kondisi calon debitur serta properti yang dibeli.
Perkiraan Perhitungan Awal
Jadi, calon pembeli tetap sebaiknya menyiapkan dana awal. Selain kemungkinan uang muka, ada biaya administrasi, appraisal, notaris, asuransi, serta pajak dan biaya transaksi lainnya.
Sebagai contoh sederhana, jika seseorang membeli rumah seharga Rp500 juta dan bank meminta uang muka 10 persen, dana awal untuk uang muka saja sekitar Rp50 juta.
Jumlah yang perlu disiapkan bisa lebih besar karena masih ada biaya lain di luar uang muka.
Apakah Bebas Pilih Rumah?
Tidak semua rumah otomatis bisa dibeli menggunakan KPR. Calon pembeli memang dapat mencari rumah sesuai kebutuhan dan kemampuan, tetapi bank juga akan menilai rumah yang akan dijadikan objek kredit.
Bank dapat melakukan penilaian terhadap kondisi dan nilai properti melalui proses appraisal. Selain itu, aspek legalitas dan dokumen rumah juga menjadi bagian penting dalam proses pembelian.
Karena itu, jangan hanya tertarik pada desain atau lokasi rumah. Status sertifikat, dokumen kepemilikan, serta kondisi rumah juga perlu diperiksa sebelum melakukan transaksi.
Untuk rumah yang dibeli dari pengembang, calon pembeli juga perlu memastikan pengembang dan proyek perumahannya memiliki dokumen yang jelas.
Bukan Cuma Cicilan
Harga rumah bukan satu-satunya angka yang perlu masuk dalam perhitungan. Pembeli juga perlu memperhitungkan berbagai biaya yang muncul selama proses pembelian.
Salah satunya adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Direktorat Jenderal Pajak menjelaskan bahwa BPHTB merupakan pajak daerah yang pada umumnya dibebankan kepada pembeli atau penerima hak.
Besaran BPHTB dapat mencapai 5 persen setelah memperhitungkan ketentuan nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak sesuai daerah masing-masing.
Selain itu, terdapat biaya seperti notaris, administrasi kredit, appraisal, asuransi, dan biaya lain yang bergantung pada bank serta transaksi yang dilakukan.
Apakah KPR Memudahkan?
KPR dapat membuat pembelian rumah menjadi lebih memungkinkan karena calon pembeli tidak harus menyediakan seluruh harga rumah sekaligus. Harga rumah kemudian dibayar secara bertahap dalam jangka waktu tertentu.
Kebijakan LTV Bank Indonesia yang memungkinkan rasio pembiayaan properti hingga 100 persen pada 2026 juga menjadi salah satu kebijakan yang mendukung penyaluran kredit properti. (Bank Indonesia)
Namun, kemudahan memperoleh pembiayaan tidak sama dengan kemampuan membayar. Semakin besar pinjaman dan semakin panjang masa kredit, semakin lama pula kewajiban finansial yang harus ditanggung.
Cek 5 Hal Ini Sebelum Ambil KPR
Bagi pembeli rumah pertama, beberapa hal berikut bisa menjadi checklist awal:
1. Tentukan harga rumah sesuai kemampuan. Jangan hanya melihat batas maksimal pinjaman dari bank.
2. Siapkan dana awal. Hitung uang muka sekaligus biaya transaksi lainnya.
3. Cek kondisi dan legalitas rumah. Jangan hanya tertarik pada harga dan lokasi.
4. Bandingkan skema KPR dari beberapa bank. Perhatikan bunga, tenor, biaya, dan ketentuan setelah masa bunga tertentu berakhir.
5. Siapkan dana darurat. Jangan sampai seluruh tabungan habis untuk membeli rumah sehingga tidak memiliki cadangan ketika terjadi kebutuhan mendadak.
Pada akhirnya, KPR bukan sekadar cara untuk mendapatkan rumah lebih cepat, tetapi juga komitmen keuangan jangka panjang.
Rumah pertama memang bisa menjadi pencapaian besar. Namun, keputusan mengambil KPR tetap perlu disesuaikan dengan kondisi keuangan dan kemampuan membayar masing-masing calon pembeli.
